建物面積どこまで広げていいものか 〜建築基準法からの刺客 建蔽率〜

法令上の制限

建築基準法の勉強から切っても切り離せないのが建蔽率・容積率。

そんな飛車・角を落としてしまいましょう!

簡単に覚えられるようにご説明して参りますのでぜひご覧ください。

忘れてしまってもすぐ思い出してもらえるように3分ぐらいで読める内容となっておりますので、いつでも復習しに来てくださいね。

 

建蔽率とは

まず根本から学びましょう。理屈で攻めますよ。

敷地ギリギリまで建物が建ってたらどうでしょう?

火災の延焼が起きそうですよね。それに普段の生活でもプライバシーの問題とかありそう。

ということで、敷地面積に対して建築面積を制限しましょう。というのが憲兵率です。

ようは、建物の地表に接する部分の面積を制限しましょう、ということ。

 

用途地域ごとに割合が決まってます、、ということはその割合を暗記するの??

そうです。暗記してもらいます。

  • ①低層地域チーム・・・3〜6/10
  • ②中高層地域チーム・・・3〜6/10
  • ⑧工業専用地域・・・3〜6/10
  • ⑦工業地域・・・5、6/10
  • ③住居地域チーム・・・5、6、8/10
  • ④近隣商業地域・・・6、8/10
  • ⑤商業地域・・・8/10
  • 用途地域外・・・3〜7/10
  • 両区域外・・・10/10(条例で制限可能)

これらが原則です。10/10であれば敷地面積目一杯まで建物を建てられる、5/10は敷地面積の半分しか建物を建てられない、ということです。

ちなみに分母が曖昧なのは、その範囲から都市計画で具体的に決められるからです。

(①は第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居専用地域)

(②は第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域)

(③は第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域)

(用途地域外とは用途地域の指定の無い都市計画区域と準都市計画区域)

 

問われるのは例外!

原則の数値は覚えていただいたところで、宅建試験で問われるのは例外についてなんです。

  • 例外1 その土地が角地の場合+1/10

角地であれば延焼等の恐れはありません。だったら割合を増やしてもいいかな、ということ。

  • 例外2 その土地が防火・準防火地域内で準耐火以上のレベルの建物の場合+1/10

防火や耐火についてはこちらをご覧ください。

詳しくは、防火地域内であれば耐火建築物であればOK。

準防火地域内であれば耐火・準耐火建築物であればOK。

燃えづらい建物なので延焼しづらい、という理由ですね。

 

これらの例外は併用可能です。角地であり防火地域内の耐火建築物であれば+2/10となります。

ここでポイント!

都市計画の決定で建蔽率8/10だった場合、防火地域内に耐火建築物を立てる場合10/10となります=敷地面積目一杯まで建物を建てられる
ここめっちゃ出ます。8/10の可能性を秘めた地域は
  • 住居地域チーム
  • 準工業地域
  • 近隣商業地域
  • 商業地域

この4地域です。この4地域で防火地域と出たら要注意です。

 

2つの土地にまたがってたら?

商業地域と第一種中高層住居専用地域にまたがってたら、建蔽率はどうなるの?

そんな時は按分計算です。その土地の中で商業地域が何割か、第一種中高層住居専用地域が何割かを計算します。

ただ計算問題を出題してくる可能性は低いでしょう。割合で分けるんだ、按分計算なんだと覚えておいてください。

他に2つにまたがる系は

  • 用途制限→半分以上の方
  • 建蔽率・容積率→按分した割合
  • 斜線制限→それぞれの隣に合わせる
  • 防火地域→より厳しい方

こんだけありますんでしっかり頭を整理しましょう。どこかにメモっておいてもいいですね。

もちろんブックマークしていただいてもOK!

 

建蔽率なんか無視できる建物

そんな無敵な建物があるのか、、、

先に紹介した「両区域外」はその一つです。その他にもこんなところもあります。

  1. 公衆便所、交番
  2. 公園内の建物で建築審査会の同意と特定行政庁の許可があるもの
  3. 特定行政庁から建築許可をもらった仮設建物

国や政府が建物を建てる場合によく出る、建築審査会がここでも出てきました。

仮設建物は工事の際に使ったり、災害時の緊急対応で使ったりする建物ですね。

 

まとめ

お疲れ様でした。

建蔽率について勉強してきましたがいかがでしたでしょうか。

意外と簡単ですよね。よく出題されるのは例外の部分です。必ず覚えておいてくださいね。

還俗の部分の数字は、各所さまざまな覚え方がございますのでそちらを参考にしてみてください笑

今回は以上となります。お読みいただきありがとうございます。

続いて容積率へと参ります。

ぜひ次回もよろしくお願いいたします。

 


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