宅建試験の大本命!!必修項目「重要事項説明書」

宅建業法

導入

今回は、宅建試験のサビ部分と言っても過言ではない、重要事項説明書に関して勉強してまいりましょう。別名35条書面とも呼ばれます。

すでに不動産屋さんにお勤めの方は、この重要事項説明を行うために宅建士になる、と言っても過言ではないのかもしれません。それくらい大切で実務レベルでもめちゃくちゃ使いますね。

また、一般の受験生の方も家を借りたり、買ったりする際に重要事項説明書を交付され、必ず説明がありますね。実際に説明されたことあるよ、っていう方も少なくないと思います。

そんな重要事項説明書がいったいどんなものなのかを今回は学んでいきます。そして次回は重要事項説明書の記載内容について学んでいきます。ぜひ前編後編共にご覧いただければと思います。

 

1、いつ必要になるの?

それでは早速、重要事項説明書の概要について流れに則して説明してまいりましょう。まずはいつ必要になる書類なのか。

  • 契約前に重要事項説明書を交付し重要事項説明を行う

ポイントは契約前に行われる、ということです。後々勉強することになります37条書面は契約内容を記載している為時系列で違いますね。

 

2、誰が行うの?

そんな重要事項説明書の説明を誰が行うのか。導入でも触れましたが、それは宅地建物取引士が行います。そして大事なことが、

  • 専任の宅地建物取引士でなくても、成年でなくてもよい

ということです。宅建士であればパートのおばちゃんでも社長でもだれでもいいよ、ということですね。私の友人のおばちゃんもこの説明をするためにパートで雇われているそうです。説明の時だけ代打で登場するらしい、、、

もし、この説明を怠っていたのであれば宅建士個人の問題ではなく、宅建業者自体の問題となります。説明責任は宅建業者にあるということも覚えておきましょう。

 

3、重要事項説明書の説明は誰に行うのか

宅建士が行う重要事項説明書の説明はいったい誰に対して行うことになるのでしょうか。

  • 宅建業者ではない、物件の入手者に対して行います。

そいうことは、売買・交換・貸借により土地や建物を手に入れる一般客に対して行われる、ということですね。それだけではなく、交換であれば両当事者が手に入れることになりますので媒介・代理業者が両当事者に対して必要となります。さらに売主も媒介・代理も業者なのであれば売主も媒介・代理も業者も素人買主に対して説明を行います。

 

もちろん、買主が業者なら説明しなくて大丈夫!!重要事項説明書の交付だけしてしまえばそれでOKです!

業者なら言わなくても読むだけでわかるでしょ、ということですね。

 

4、どの様に重要事項説明書の説明がされるのか

さあ、ようやく説明のパートに辿り着きました。こんな大事な重要事項説明書の説明ですが、どの様に行われるのか。

  • 必ず書面を交付して説明を行う

高等だと間違いがあるし忘れてしまいますよね。その様なことをなくすために必ず書面を交付してお互いが理解できる状況で説明が行われます。

 

5、重要事項説明の際の注意点 「寄せ集め」

それではここまでの重要事項説明書の説明について一連の流れを元に学んできましたが、

説明の際のポイントがまだまだあるんです。

そういった試験に出やすい注意点を一気に勉強していきましょう!

  • 重要事項説明書には宅建士の記名・押印が必要

これは誰が説明したのかわかる様にするためですね。こちらも専任の宅建士でなくても大丈夫です。

  • 説明の際に宅地建物取引士証の掲示が必要で自主的に見せること

これも誰が説明するのかわかる様にするためですね。そして、宅建士側から能動的に見せなければなりません。

  • オンライン重要事項説明でも可能

こちら、法改正事項です。コロナ禍にあっては対面での説明が難しいですよね。どこもかしこもオンラインになってきているので重要事項説明もオンラインでいいだろうってことになりました。

でも大事なことは変わりません。事前に重要事項説明書を送り手元に用意してもらうこと、宅地建物取引士証を確認していただくこと、お互いに言葉のやりとりが可能な状態であることなどが条件になっています・

  • 相手の承諾があっても説明を省くことはできない

もしお客さんが忙しい場合、「説明してもらわなくていいよ〜後で読んでおくから、、」となっても説明を省いてしまうことはできません。だってそういう人って絶対その後読まないでしょ(笑)

  • 信託受益権の販売であっても重要事項説明は必要

最後に難しい言葉出てきましたね、、信託受益権。これは宅建業者が信託銀行に対して物件を預けることで毎月定額を振り込んでもらえる権利です。貸すとはちょっと違いますがだいたいニュアンスは似てますね。そんな毎月一定額振り込んでもらえる権利を宅建業者が売ることがあるんですね。そんな信託受益権を販売する際にも預けている物件の重要事項説明が必要なんです。ちなみに、この時の重要事項説明は宅建業者に対しても行います。

もし言葉の意味が覚えられなければ、「信託受益権」という単語だけ見慣れておいてください(笑)

 

まとめ

ここまで重要事項説明書に関しまして、概要を学んできましたがいかがでしたでしょうか。絶対に説明させたり書面交付しなければいけなかったり、法律としても重要事項だという位置付けの表れの様な気がしますね。

この項目では必ず毎年出題されていますので、絶対丸暗記内容です。それだけで絶対点取れます。

次回はそんな重要事項説明書に何が書かれているのか、を学んでいきます。こちらも非常に重要で、丸暗記項目ですのでしっかり学んでまいりましょう。

それでは今回は以上となります。ここまでお読みいただきありがとうございました。

また次回お会いしましょう!さようなら!


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