自ら売主8種制限 手付金等保全措置 〜営業保証金とは別物だぞ〜

宅建業法

自ら売主8種制限 シリーズ第3回

シリーズ最難関!惑わされるな!こんがらがるな!

手付保証金等保全措置をがっちり理解しよう!!

冒頭からいきなりハイテンションですがこれぐらいの気合を入れて説明していきます。じゃないとここ難しいんす。。。頑張って勉強していきましょう!

 

ちなみにシリーズ1回、2回はこちら

手付金等保全措置とはどんな制度か?どの様に素人を守る?

初めは手付金等保全措置というものについて説明していきます。言葉としてはシリーズ第2回の他人物売買の時にも出てきましたね。覚えてくれてますでしょうか。

一体どんな制度か、ざっくりしたケースを見ながらいきましょう。

ケース1、未完成物件において買主が手付を払ってしまったが、売主の破産により物件が完成されず、契約を取り消したいのに手付金を返してもらえない。
ケース2、完成物件において、二重譲渡により契約を解除された売主は逃げてしまい、買主は契約を取り消したいのに手付金を返してもらえない。

これら二つのケースで素人の買主は泣き寝入りするしかないのか。。。。

そんな時に出てくるのが手付金等保全措置の制度です。こうならないために、業者が自ら売主となり素人に売る場合は手付金等保全措置を講じなければいけないのです。

ちなみに手付金等保全措置のとは他に何があるのか。例えば中間金・申込証拠金がそう。全てひっくるめて手付金とみなされます。

制度は皆さんご理解いただけましたでしょうか。次は実際に誰からもらえるのか見ていきましょう。

 

誰が手付金を返してくれるのか

契約を解除しようにも手付金を返してもらえない素人買主は手付金等保全措置によって誰から手付金を返してもらえるのか。

  • 銀行などの金融機関
  • 保険会社
  • 指定保管期間

の3者です。

宅建業者は素人の買主と契約を結ぶ前に上記3者のうちどこかに対して、手付金等保全契約を結んでおく必要があります。

そのため、業者になんかあった時は代わりに手付金を返してあげられる、という制度です。

備えあれば憂いなし状態。転ばぬ先の杖状態。業者のリスクヘッジを義務付けているんですね。

ここで注意していただきたいところがあります。

指定保管機関だけは未完成物件に対応できません。
なぜなら未完成物件の方がトラブル起きそうですもんね。ホカンはアカン。。。

いつまでに手付金等保全契約を結んでおくか

杖をいつ用意すれば良いか、それは手付金を受領する前までで大丈夫。

素人買主との契約まで、、とかではございません。ギリギリの付け焼き刃でなんとかなるのが手付金等保全措置。

買主としては売主である業者が手付金等保全措置を講じていなければ手付金を払わなても良い、ということになっている。

手付金等保全措置を講じなくても良いときがある

必ず講じる様に説明してきましたが、業者は手付金等保全措置を取らなくても良い時がいくつかあるんです。それらについて勉強していきましょう。ちなみにこの部分が難しい、、、

1、買主が登記を得た時

登記さえ得てしまえばもう買主のもん。契約を取り消して手付金を返してもらおうなんてことはなくなりますね。たとえケース2の様に売主に二重譲渡されても問題ないですね。手付金等保全措置は必要ありません。

2、金額が小さい時
・未完成物件 → 代金の5%以下かつ1000万円以下
・完成物件  → 代金の10%以下かつ1000万円以下
であれば手付金等保全措置は必要ありません。

未完成物件はトラブルが多いので5%以下となっていますね。

上との繰り返しになりますが、手付金とは中間金・申込証拠金なども含まれます。それらの合算が対象となります。合算金額が手付金として上限に達してしまうかどうか、となります。

 

注意事項

  • 繰り返しになりますが 業者売主→素人買主 の時にしか適用されません。

業者が媒介、代理のみであれば素人売主→素人買主のため手付金等保全措置は講じなくても良いのです。

  • 営業保証金と制度が似ているが別物です

タイトルにも書いてありますが、手付金等保全措置は営業保証金とは別で講じなければいけません。どちらも買主保護の観点から似ている制度なのでごっちゃにならない様に。

まとめ

勢いに任せて説明してきましたが、伝わりましたでしょうか(笑)シリーズ第3回もここまでとなります。

ギリギリでもここまでついてきてくれた方、な〜んだ余裕じゃ〜んと感じた方、、、

8種制限で一番難しくてもこんなもんです。一発で全然理解できます。覚えるのは数字とか大変かもしれませんが、、、

ちゃんと 業者売主→素人買主 の鉄則を覚えておけば選択問題なんてすぐわかりますよ。

それなのになんだかんだ出題頻度は高いんですよ。ここ出たらめちゃくちゃラッキーですよね(笑)

全く気負いすることなく勉強続けていきましょう!

今回もここまでお読みいただき誠にありがとうございます。

是非次回もよろしくお願いいたします。


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