自ら売主8種制限 他人物売買 〜これお前の土地じゃないんかい〜

宅建業法

今回も自ら売主8種制限について勉強して参りましょう。

当たり前のことですが前提条件として、

宅建業者→素人 の売買契約の際にのみ適用される法律です。素人さんはプロではないので、言いくるめられたり不利な内容で契約してしまわないように、業者に対していつもより多めに制限をかけているのです。その内容が宅建試験では主に8個出てきますので、総称「8種制限」などと呼ばれていますね。

前回はクーリングオフについてやりましたね。↓↓↓

ぜひまだ読まれていない方は是非見て行っていただけると嬉しいです。8種制限の記念すべき第一回ですのでどちゃくそ重要です。

そして、今回は他人物に関する売買の制限を勉強していきたいと思います。

Q.他人物売買とは何か? A.他人のものを売っちゃうことです。

怖すぎ、そんなことがまかり通るものか?

それがまかり通るんですね。無断でも。(民法によって)

皆さんも自分の所有物を売られないように気をつけてくださいね。(安心してください、もちろん拒めますので。そして他人物売買をしようとして買主をその気にさせた人には買主からの損害賠償請求等が待ってます。)

ではそんな他人物売買が宅建業法とどんな関係をしてくるのか。

宅建業法側が規定する 原則

原則は宅建業者は素人に他人物を売ってはいけません。

主に

  • 契約
  • 予約
  • 条件付き契約

がダメです。

条件付き契約とは、「〇〇した時に売りますね〜」と条件をつけることです。

この制限のおかげで皆さんのお家が無断で売られていないということですね。感謝感謝。守られてるぅ〜。

 

それでは例外は?

他人物売買の規制には例外があります。それは

  • 業者がその物件を取得する契約を結んでいる
  • 業者がその物件を取得する予約を結んでいる

場合は有効な契約として扱われます。

確実に業者のものになる、という確証が得られている場合に限る。ということですね。

契約も予約も先ほど原則の時に学んだ言葉だからわざわざ新しく覚えなくてもいいので楽ですね。

、、、

あれ?条件付き契約くんは?

そうなんです、残念ながら例外では一人仲間外れとなります。ではなぜ「業者がその物件を取得する条件付き契約をしている場合」は許されていないのか。

それは条件付き契約ではいつになるかわからないからです。「祖父母が亡くなったら売ります」ではいつになるかわからない。そんな契約を素人にしてはいけません。ということですね。

 

未完成物件も他人物になりますか?

なります。他人物も言い換えれば自己の所有に属さないとなり、未完成物件も自己の所有に属さない物件としては同じ括りになります。

そして勘の良い人ならもうお気づきですね。

未完成物件も素人に売ってはいけません。

まだ現実にできていないし、いつできるかなんて予定でしかないですもんね。

でも、世の中にまだ工事中のマンションでも売りに出されているマンション多いですよね。それは例外の措置を講じているからです。この例外とは

手付金等保全措置を講じていれば素人に売っても良い。

というものです。手付金等保全措置とは何か。

手付金・・・工事完了前に買主が売買代金の内から支払うお金

手付金等保全措置・・・もし工事が完了しなかった時に手付が買主に戻ってくる措置です。

詳しくは8種制限第3回でメインテーマにしますのでそちらを読んでいただければと思います。

 

よく試験で出題されるポイントポイント

1、業者が代理、媒介をしている場合は適用されない

あくまで業者が「自ら売主」となっているときだけに限る。代理の業者が売主の物じゃないのに売ってしまうことがある、ということだ。

2、相手が業者である場合は適用されない

あくまで相手が素人でなければ制限されず、民法に乗っ取って他人物売買が有効となる。

3、未完成物件とは契約時に未完成のものである

まとめ

今回は他人物売買に関して勉強してきましたが、結構楽だったのではないでしょうか。

初めて出てきた単語は手付金等保全措置くらいで、通常概念の中で判断できる内容だと思います。

その手付金等保全措置は次の8種制限のテーマとして勉強していきましょうね。

やはり8種制限の中で念頭においていただきたいのが 業者→素人 の取引だということ。そのため素人に有利な法律となっているということ。

ここを押さえておかないと足元すくわれてしまいますよ。

今回はここまでとなります。読んでいただきまして誠にありがとうございます。

是非次回も読んでいってください。よろしくお願いいたします。


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