自ら売主8種制限 契約不適合担保責任の特約の制限 〜もし買った家が施工不良だったら〜

宅建業法

さあ!自ら売主8種制限シリーズの第6回となります今回は、

契約不適合担保責任の特約の制限について学んでいきましょう。

日常では聞き慣れないような文字が長ったらしく並んでおります(笑)なるべくわかりやすく、初めて読んだ方でも必ず理解できる様にご説明いたしますので、ぜひ読んでいってください!

ちなみに、今ままでの自ら売主8種制限シリーズはこちらです。

第1回

第2回

第3回

第4回

第5回

 

今まで学んできましたが、自ら売主8種制限において非常に大事なことがあります。

それは必ず 業者売主→素人買主 という売買契約のパターンで適用される、ということです。

もともと宅建業法というものは、百戦錬磨のプロである業者が全くの素人さんと契約をする時にぼったくりをしないように定められているんです。土地・建物の取引は金額が大きいのでしっかり素人さんを守ってあげる法律を作ってあげたんですね。

そんな宅建業法の中で、宅建業者が自ら売主になって素人と売買契約を結ぶ際に気をつけなければいけないこと8選!!が今回シリーズしている自ら売主8種制限と言います。このシリーズも後半戦です。ぜひ、わかる!を実感してください。

 

民法にも出てくる内容です

契約不適合担保責任の特約って聞き慣れないけどどんなものか想像つきますでしょうか。ぜひこう言った長い漢字の羅列が出てきた時には、分裂させてみてください。

契約不適合・・・引き渡されたものが約束通りになっていない事

担保責任・・・何かあった時に責任とってね

合わせると、「契約通りにいってなかったら責任とってね」ということなんです。

例えば「写真と違うじゃん!!チェンジ!!」と一緒。

 

では、そんな契約不適合担保責任について、民法でも出てきますね。どんな内容だったか、、

民法の場合、仕入れたりんごが一個少ないという契約不適合があったとすると、

・1、追完請求  ・・・数が足りない時に補わせる

・2、代金減額請求・・・数が足りないから減額させる

・3、損害賠償請求・・・数が足りないから損害を被っちゃったので賠償させる

・4、契約解除  ・・・数が足りないから初めから無かったことにさせる

が可能なんです。原則は買主が契約不適合ということを知った時から1年以内に売主に通知しなきゃダメですよ

というのが民法の規定ですね。

ざっくり把握していただけましたかね。

しかし「それより宅建業法では業者に厳しくするよ」っていうのが民法との違いです。

では続いて本題、宅建業法上の契約不適合担保責任の特約について学んでいきましょう!

 

宅建業法では民法よりも買主の味方です

それでは宅建業法の契約不適合担保責任の”特約の制限”とは、

  • 民法の規定よりも素人買主に不利な特約は無効となる

なんとも単純明快。先ほど学んだ「知ってから1年」という期間を短くしたらダメですよ、ということなんです。だって素人買主がでっっっかい家を買っても欠点を見つけても欠点だなんて気づかないこともありますからね。皆さんだってiPhoneの設定の一部に不具合があっても「こういうものか」って思っちゃうでしょ。

そしてもう一つ、唯一宅建業者のことも考えてあげてる内容があります。

  • 買主からの通知期限を引き渡しの日から2年以上という特約にすることは可能

買主が知ってから1年、ということは逆を言うと買主が気づかなかったら永遠に有効となってしまい、業者は引き渡してからの方が気が気じゃないですよね。流石にそれは可哀想ということで、引き渡してから2年以上の期間であれば、その様な特約を設けてもいいよ、ということです。

もし特約を設けていなかったり、引き渡しから1年、なんていう特約を設けていた場合は、民法通り買主が気がついてから1年以内、となります。

 

まとめ

今回は宅建業法の内容も民法の内容もオーバーラップしながら学ぶことができましたね。ぜひ民法の方ももう少し深くまで勉強してみても良いかもしれません。

あっという間に契約不適合担保責任の”特約の制限”が終わりましたが、たったこれだけです(笑)

とっつきにくいタイトルでしたが、噛み砕いて意味をしっかり理解すればたったのこれだけで1点取れちゃうかもしれません。

忘れちゃいけないことは、素人買主に有利な制度が自ら売主8種制限 ということです。

それさえ頭に入れておけば向かう所敵なしです!この勢いのままシリーズ第7回「割賦販売契約の解除の制限」も勉強しちゃいましょう!!

今回はここまでです。お読みいただき誠にありがとうございます。

ぜひ次回もお楽しみに!!


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