毎年出るのは決まってる、開発許可Part2 〜許可の手順は?〜

法令上の制限

毎年出題されている開発許可について。今回は第2弾として開発許可の手順を学んでいきましょう。

皆さんは宅建試験の勉強は進んでますか?進んでいる方もそうでない方もより一層自分のレベルを上げるためには法令上の制限をマスターしていくしかありません。8問も出題されますからね。

その8問のうち1問はこの開発許可が出題されているのです。絶対に落とせません。しっかり学んでご自身の力にしてまいりましょう。

第一回では開発許可の基本的な知識やどんなケースだと開発許可申請が不要なのかを学びました。ぜひこちらの記事もご覧ください。振り返りになります。

開発許可が、、欲しいです、、、、

もうどうしようもなく開発許可が欲しいとしましょう(強引)

あなたならどうしますか?とりあえず都庁にぶっ込みますか?それではテロです。

では一体どのようにすれば開発許可を受けられるのでしょうか。

一つずつ手順を追っていきましょう。RPG感覚で自分が主人公のつもりでいきましょう。

 

知事に開発許可申請書を提出する

まずは知事に対して開発許可申請を紙で提出する、ということを押さえてください。

必ず書面で提出しなければいけませんよ。(登記の申請みたいですね)

そのほかにも注意点あります。

申請者は地権者の相当数の同意が必要→自分の土地じゃなくても良いということ
申請書には予定建築物の用途を書けば大丈夫
 
初動としてはこんなところですね。ここら辺をクリアできてますか皆さん。地権者(パーティー)の同意はありますか?知事(ボス)には口頭ではなく書面で提出するんですよ。だいぶ律儀な勇者ですね。
 

知事のジャッチ待ち

一度開発許可申請書を提出したら、知事による検討期間に入ります。そして合否の返事はもちろん文書で申請者に届きます。書面でのやり取りになりますね。

ではいったい審査基準はどんなところか。一気に見て参りましょう。

市街化調整区域の場合は、知事が開発審査会の儀を開く、、、時がある
いきなり肩透かしの様ですが、開く時があったり開かない時があったりします。市街化調整区域は基本的に都市部化を抑制したいエリアなので慎重になる時があります。
 
用途地域の外の場合、建蔽率・高さ・敷地・構造。設備。壁面の位置を制限できる
用途地域の外に限りますので注意してください。ではなぜ知事は用途地域内にはしないのか。それは用途地域内であれば、わざわざ開発許可の時に知事が定めなくても、既に制限されているからです。
 
道路の整備依頼と資金力の査定を行う
造成工事を行った場合、道路がなくなってしまったり、そこしか通れなかった道がなくなってしまったりします。そんな時に、知事から業者に対して「道作ってね」と義務付けることができます。
また資金力がある業者にのみ開発許可を与えることになります。お金のなさそうな業者では心配ですからね。
 
自己の居住のための建築である場合、給水方法は開発許可の判断基準にない
誰か個人の家のためであれば給水方法は問いませんよ、ということです。今やスーパーで水も買えますし、ウォーターサーバーを頼むことができますので、給水設備が不十分でもなんら問題ないのです。ただし排水は必要ですからここは別なんだと理解してください。
 

 

見事合格!の場合

おめでとうございます!!

開発許可申請を知事に提出し、見事許可が下りた場合どうなるのでしょうか。

  1. 知事は開発登録簿に登録します。(誰でも見れます)
  2. 開発行為を行う
  3. 開発行為(造成工事)が終わったら知事に届け出を行い、検査を受けます。

このような流れで工事まで続いていきます。

 

残念ながら不合格、、、、の場合

お疲れ様でした。健闘虚しく、不許可となってしまいましたね。。

でも、納得いかない!許可を受けられないなんておかしい!というのであれば

開発審査会に審査請求を行うことができます。新しく出てきた助っ人キャラ開発審査会。

または裁判所に裁判の申し立てを行うこともできます。

 

造成工事完了しました。

では見事許可を得たということで話を進めて参ります。

造成工事が完了し知事の検査を受けたら、

工事完了公告がなされます。

知事が「日本の皆さん!造成工事終わりましたー」とお知らせすること。

開発行為の完了報告がなされた後で、予定建築物の建築に取り掛かります。

まとめ

皆様開発許可〜造成工事完了までお疲れ様でした。難なく知事から工事完了公告をいただくまで到達できました。

ざっと開発許可の流れとしてはこんな感じです。

あんまり難しいことはなかったと思います。あえて言えば知事のジャッジに必要な項目ぐらい。でも4つだけですから。

この開発許可・開発行為は実際にやるとしたら一苦労なんです。ビッグプロジェクトに位置付けられます。不動産屋さんもデベロッパーも大変です。

なので書面で提出しなきゃだめだし、知事のジャッジ項目はいくつかあるし、不許可であっても開発審査会・裁判所へ泣きつけます。ただでは終われませんから。

それでは次回は、開発許可の計画変更があったらどうすんの?と建築制限について話をして参りましょう。ぜひご覧ください。

ここまでお読みいただきありがとうございます。

ぜひ次回もよろしくお願いします。


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