ここまで勉強すれば安心ね国土利用計画法 〜転売ヤーには御用心〜

毎年諸法令との組み合わせで出題されます、国土利用計画法

たまーに諸法令のみで問題が作成されることもありますが、それはまれですね。

ここまで把握できていると、更なる高得点を目指せます。過去問で35点以上出してたことある方にはオススメな項目です。

 

国土利用計画法って何のための法律??

国土利用計画法、初めて聞く方がほとんどだと思います。

普段の生活じゃ全く携わることはないであろうこの法律、いったいなんのためにあるのだろうか。

言葉を区切ってみれば一発でわかります。

国土/利用計画/法

日本の土地/利用目的を規制する/法律

となります。具体的には地価の高騰を防ぐため等の法律になります。このような取引が行われないように見張ってるイメージですかね。

 

フローを学びましょう

では実際に国土利用計画法を行う場合のフローを学んでいきましょう。

1、地価の高騰が発生する可能性がある取引は届出を出させて国が把握しておきましょう。
 
2、権利取得者契約後2週間以内市町村経由知事へ届出を行う

これが事後届出と言われる要因ですね。契約を行った後の届出で構いません。しかし2週間以内ですからね。これを過ぎてしまうと懲役または罰金が課されます。

それでも契約は有効なので、契約できなくなることはないのですが。

そして間違えやすいのが、市町村経由だということ。知事直接なんて恐れ多い!

 

3、知事は利用目的を見る。

届出には、①誰 ②いくら ③何のために(利用目的)

が記載されていますが、知事がチェックするのは利用目的の部分です。

すでに契約されちゃってるので今更お金のことに口出すのは野暮ですしね。

 

4、知事は利用目的について3週間以内に勧告できる

利用目的には知事は口出しできます。そして期間については、少し知事の方が猶予があって3週間です。

この勧告とは公表されるのみで、勧告内容を無視しても罰則もない

ちなみに知事は韓国とは別に助言(アドバイス)もできます。ただこちらも無視しても契約は有効だし罰則もない(公表はされない)

なんか意外とちょろいか国土利用法。。

 

届出不要となる土地

建築基準法同様に土地・建物の大きさで法律が関わってくるかどうかが変わるんですね。大問題なのです。

国土利用方も一定の土地より狭ければ、事後届出しなくていいよ、と決まっております。

ではどんな場所では必要なのでしょうか。

市街化区域・・・2,000㎡以上
上記以外の都市計画区域・・・5,000㎡以上
都市計画区域以外・・・10,000㎡以上

ぴったりは必要になりますのでご注意。

数字はよく試験に出ますので絶対暗記なところです。

あとは分筆して土地を取得した人は、それぞれを合わせた大きさで計算されます。

例えばAから1,000㎡+Bから1,000㎡の土地を取得した場合はどちらの契約についても届出が必要になるんです。

 

届出が必要な取引とは

前段で「地価の高騰可能性がある取引を防ぐため」の法律として紹介しました国土利用法。

一体どんな取引だと地価の高騰の可能性があるのか。それぞれ見てまいりましょう。

  • 売買・・・必要

地価高騰の大本命選手ですね。これはすんなりイメージが結びつくと思います。

 

  • 交換・・・必要

交換も土地の値上がり可能性がありますね。価値がだんだん上がることが想像できますもんね。

もちろん届出対象面積以上の土地を、交換によって取得した人が届け出ることとなっております。

届出対象面積以上の土地同士を交換するのであれば、お互いの人がそれぞれ届出を行います。

 

  • 代物弁済・・・必要

代物弁済って?となる方もいるかもしれません。物で弁済しちゃえ!ということです。

例えば100万円の債務をAに対して有していた場合、「100万円分のうまい棒あげるから許してちょんまげ。」として弁済することです。ちなみにAさんが同意すれば可能なのです。

という代物弁済の場合も国土利用法の届出が必要になります。お金を払う代わりに土地を渡す、ということ。こちらもだんだん価値が上がってしまうことがイメージできますね。

 

  • 予約・・・必要

こちらも上記の契約と同じような物ですね。予約であっても契約なんです。予約したタイミングで必要となります。予約の履行のタイミングでは不要です。

 

  • 条件付き売買・・・必要

予約と似ているかもしれません。条件付き売買の契約をしたときに届出は必要ですが、条件の成就の際は不要です。

 

  • 抵当権の設定・・・不要

抵当権を設定しただけでは、まだ地価の高騰があるとはいえませんね。何なら所有権が移転するわけではありません。取引ではないのでそういった観点からも届出不要です。

 

  • 贈与、相続、時効・・・不要

ここが一番狙われやすいです。この3つが不要だと覚えていってくださいね。

これらも取引ではありませんね。対価が支払われているわけではございません。地価の高騰が発生しているわけでもないので届出は不要となります。

 

  • 農地法3条・・・不要

農地法3条許可も他の人に土地が渡る、ということですね。しかし渡った後も農地として利用されます。そうであれば土地の利用目的をチェックする必要がありませんね。届出不要です。

しかし農地法5条許可は、他の人に土地が渡って農地以外に転用されることです。そんなの届出必要に決まってるでしょ。

 

 

届出が必要な取引とは 〜お国編〜

我々みたいなパンピーには届出が必要なのはわかりましたね。

ですが国がからめばどうなるか。

  • 契約の当事者に国や地方公共団体がいれば・・・届出不要
  • 裁判所の判決による契約・・・届出不要

契約の際に国が絡んでれば大丈夫、ということですね。さすがお国様。

 

 

まとめ

実際のところ、これらは合格のために必須知識ではありません(正直)

それでもこの1ページを読んでしまうだけで、ざっくり把握できたのではないでしょうか。そうなんです。簡単なんです。

簡単なら少しでも知識武装したほうがいいじゃないですか。もうけで1点取れるかもしれませんし。

結構イメージだけでも正解が導き出せてしまいます。「地価高騰を防ぐ」という観点が必要なのでその尺度をしっかり持っておくことが大事ですね。

今回学んだ事後届出以外にも注視区域・監視区域・規制区域などがありますが、踏み込める方はこっちまで踏み込んでみてください。

しかし、まずは事後届出が大事です。まずはこっちを固めましょう。

ということで今回は以上となります。

ここまでお読みいただきましてありがとうございました。


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