借り暮らしの・・・いえいえ”仮”暮らしの仮換地 換地処分のおかげでお引っ越し〜土地区画整理法〜

法令上の制限

今回は土地区画整理法を学びましょう!企画の第二弾です。

「仮換地・換地処分」について学んでいきましょう。

ちなみに第一弾はこちらになってます。土地区画整理法の大まかな流れを覚えられますよ。

土地区画整理法で大事なことは、

  1. まずはフローを学ぶこと
  2. 換地・仮換地と換地処分をしっかり理解すること

この二つです。それぞれを丁寧に書いておりますので、ぜひ試験勉強にお役立てください。

絶対出題される項目なので勉強しないわけにはいきません。というより狙い球です。しっかりフルスイングで点を取りにいきましょう。

 

換地・仮換地とは

土地区画整理法では必須知識である換地・仮換地。おさらいすると、

  • 仮換地・・・区画整理中(工事中)の一時お引っ越し先
  • 換地・・・・区画整理が終わった後のお引っ越し先(定住先)

という感じです。

それぞれがどのタイミングで行われるかは第一弾をお読みいただければと思いますが、ざっくり説明すると

1、仮換地指定の効力発生の日とともに工事スタート

(仮換地暮らし)

2、換地処分

(区画整理施工者から換地の通知を当事者に行う)

3、換地処分公告の日

(換地を行なった旨の公告を一般人に向けて行う)

この流れで進んでいきます。フローは必ずイメージできる様にしましょう。

 

所有権はどうなるの?

仮換地に少しの間だけお引っ越しすることはわかったけど、お引っ越し先は自分のものになるのかな?所有権はあるのかな?使っていい権利(使用収益権)だけかな?てか元々の私の家は工事中で使えなくなるのはわかるけど所有権も無くなっちゃうの?

こういう疑問が出てきますよね、、、ここは意外と狙われるところです。しっかりこちら覚えましょう。

  • 従前の宅地・・・所有権あり、使用収益権なし
  • 仮換地  ・・・所有権なし、使用収益権あり

これが正解。考えてみれば簡単なことです。

従前の宅地はあなたのものであり続けますが、いかんせん工事期間中なんだもん、使用することはできません。

仮換地(一時お引っ越し先)はもちろん仮の住まいなのであなたのものではありません。でも使う権利はありますよ、ということ。

ちなみに

  • 換地・・・所有権あり、使用収益権あり

工事後の割り当てられた換地については、もちろんあなたのものですし、使う権利もあります。

 

従前の宅地・仮換地・換地 の3兄弟

従前の宅地について

もしあなたの家が区画整理の範囲だったら、3つの住まいを経験するわけです。

「従前の宅地」「仮換地」「換地」

この3つ時系列的に並んでいますね。それらを細かくみていきましょう。まずは従前の宅地。

時期は?

先ほど従前の宅地は使用収益権がなくなると、勉強しましたね。それはいつからなくなるのでしょうか。

仮換地指定の効力発生の日〜〜〜〜〜〜換地処分公告の日
となります。注意は各個人に宛てて通知がされる換地処分の日ではないということ。あくまで公に知らせる時がオフィシャルになります。
 

従前の宅地の管理者は?

仮換地指定の効力発生の日からは工事が入ってしまう従前の宅地。いったい誰が管理するのか。当の本人は蚊帳の外なのに、、、

区画整理の施工者が管理します。
そりゃそうか、って感じですかね。工事している方々に管理は任せます。
 

処分できるの?

使用収益権はないけど所有権なら持ってます。

売却・抵当権設定とこれらの登記
ならできるんです。 それでは続いての段階、仮換地へいきましょう。

 

 

仮換地について

時期は?

続いては一時お引っ越し先の仮換地について、

いつからいつまで仮換地にいればいいのやら、、、

仮換地指定の効力発生の日〜〜〜〜〜〜換地処分公告の日

従前の宅地の使用収益権がなくなる期間と同じですね。

ちなみによくあることですが、仮換地指定の効力発生の日から仮感知の準備ができていなかったりして、初めは仮換地に住めないこともあるんです。

それでも安心、住めなかった期間ホテル暮らしだったとしてホテル代は出してもらえます。それまでにかかったお金は出してくれる、ということですね。

 

仮換地の土地に建築・造成するのってあり?

一時お引っ越し先といってもその期間は長い時もあります。そうなったら「家建てちゃうか」なんてことも、、、?

でも仮換地の土地にそんなことしていいのかな、所有権はないのに。

勝手にはできない。知事等の許可が必要になる
ちなみに、仮換地だけでの規定ではなく、土地区画整理事業の範囲内では建築、造成する場合は知事の許可が必要になるんです。そりゃ、邪魔な建物は建てられたくないですもんね。
 

イメージしやすいので仮換地でお話ししました。

 

誰が仮換地を決めるの?

大事なところです。ほとんどが施工者が決めます。しかし独断で決められては困ります。そうはならない様に各処に同意を求めなければいけません。

その同意を受ける相手も施工者が誰なのかによって違います。

  • 施工者が個人の場合・・・従前の宅地と仮換地の所有者それぞれの同意
  • 施工者が組合の場合・・・総会での同意
  • 施工者が行政の場合・・・土地区画整理審議会に意見を聞く(同意は不要)

お国にだけせこい気が、、、

あと、お国が何か相談するときはいつも審議会が出て来ますね。

 

換地・換地処分の公告

さあいよいよ区画整理後の新しい街並みになります。換地後の新生活が始まりますね。

換地後はさまざまなものが変わります。いつ変わるかに分けてピックアップしました。

 

換地処分の公告の日に効果発生

公に向けた発表である、換地処分の公告を行なった当日に効果が発生するものとして、

  1. 仮換地指定の効力が消滅
  2. 必要のなくなった地役権が消滅

仮換地はもう使えなくなりますよ〜ということは想像しやすいですね。

ですが2番、どういうことかというと、区画整理前の従前の宅地では道が入り組んでて道路に出るために隣の土地に地役権を設定していたとしましょう。それが区画整理のおかげで自分の土地も道路に面している状態になったのなら、今まで設定してた地役権は不要になりますね。

不要であれば換地処分公告の日に消滅させましょう、ということです。

 

換地処分の公告の次の日に効果発生

換地処分の公告の日は慌ただしいですね、その日ではなく次の日から効力が発生となるものがいくつかあります。

  1. 換地が従前の宅地とみなされる
  2. 清算金が確定する
  3. 施工者が保留地を取得する
  4. 公共施設は市町村が管理する

順番にいきましょう。

1、換地が従前の宅地とみなされる、とは?
従前の宅地と換地が入れ替わるといってもいいですね。みなされるといってもいいですね。従前の宅地に住んでたのがあなたであれば換地の所有者もあなたとなります。
 
 
清算金とは?

区画整理を行なって、自分の土地が大ききくなった人もいれば小さくなった人も出てくるでしょう。

そういう人にはお金で清算しましょうね、ということ。その金額が確定します。

 

保留地は施工者のもの

保留地については第一弾で学びましたね。その保留地がはれて施工者のものとなります。

 

公共施設は誰のもの?

公共施設は原則として市町村が管理することになります。

そして公共施設用地は市町村が所有することになります。

 

まとめ

2回に分けて土地区画整理法について学んできました。

絶対出題されるので必ず押さえていただきたいです。

勉強のアドバイスとしてはまずは土地区画整理とはどんなことなのかを理解し、フローを思い描ける様になること、その次に換地についての知識を増やしていけば絶対に点は取れます。

ここも、自分が当事者となって換地される側の気分で勉強してみてはいかがでしょうか。

もし不明点があればお問い合わせフォームから質問受け付けてますので、どんどん送ってください。

それでは今回は以上となります。ここまでお読みいただきありがとうございます。

それではまた次回!!


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