100%出るのよ住宅瑕疵担保履行法 〜私の家は問題ないかしら?〜

宅建業法

皆さんは自分の家を買おうと思ったことはありますでしょうか。

 

「既に家買ったよ」

という方もいらっしゃいますよね。

ではその買う家が立ってるのがやっとなくらいグラグラな家だったらどうしましょう。

最悪ですね。建設会社に殴り込みです。何千万何億の家を買って何十年のローンを組んで人生で一番高い買い物をしているというのに、不良物件だなんて。しかもその建設会社は他の物件でもグラグラ施工をしているようで社員全員夜逃げをしたらしい、、、さいあく。

そんなことになっていたら目も当てられません。

元々はアネハ事件が発端となり法律化されたもので、「質の悪い家を売った業者はちゃんと責任持ちなさいよ」というのが住宅瑕疵担保履行法です。

 

どんな法律?

住宅瑕疵担保履行法の中身を一言にまとめると、

「宅建業者は素人買主との新築住宅売買において、主要構造上の瑕疵については引き渡しから10年間担保責任を負うから準備しときなね」

こんな感じです。

ざっくりイメージしてみてください。。ポイントは4つ

業者売主→素人買主 限定
業者間取引や代理・媒介取引では適用されません。
新築住宅 限定
中古の物件や、事務所オフィスなどの居住用ではない建物には適用されません。ちなみに新築とは竣工してから10年未満かつ誰も住んだことのない建物です。
主要構造部分の瑕疵 限定
主要部分とは?と思うかもしれませんが、柱や梁などの構造耐力上主要な部分や雨水の侵入を防ぐ部分に瑕疵があるとき以外は適用されません。
引き渡しから10年間 限定
引き渡してから何十年も経ってしまったボロ家では経年劣化なのか瑕疵なのかわからないですよね。でも10年間で不具合が発生すれば瑕疵と言ってもいいでしょう!ということで引き渡してから10年間でしか適用されません。
いろいろ限定はされていますが、全ては素人買主のために作られています。皆さんもそこを念頭におきながら学習していきましょう。

そしてここからが大事、業者が行う準備とは

上記のように10年間なら責任追求できることが分かりましたが、

「宅建業者は素人買主との新築住宅売買において、主要構造上の瑕疵については引き渡しから10年間担保責任を負うから準備しときなね」

の準備とはなんでしょうか。

もう既にお気づきの方もいらっしゃるかもしれませんが、準備とは保証金を供託するのことです。宅建業法のなかではよく出てくる言葉「供託」。

以前は営業保証金や保証協会の時にも学びました。簡単にいうとお金を預けておくことです。

でも住宅瑕疵担保履行法でややこしいのが、ここでの「保証金」と「営業保証金」は別物です。注意して進んでいきましょう。

面倒でもここで営業保証金と保証協会について学び直すことも重要です。まだ読んでないよ、という方もぜひ一緒に一石二鳥で覚えましょう。

 

 

 

保証金の供託

それでは業者が行わなければいけない保証金の供託について深掘りしていきましょう。

保証金の額

業者が供託しなければいけない保証金の額は、引き渡した件数によって決まります。1戸目は2000万円2戸目は、、、というように続いていきます。マンションを一棟売っただけでものすごい額を供託しなければいけなくなりますね。そんな業者のために、

住宅の床面積が55㎡以下の場合は2戸で1戸の計算にできるんです。ここは注意しておいてください。

 

基準日の届出

毎年3月31日と9月30日を基準日として、業者は免許権者に供託状況を3週間以内に届け出なければいけません。つまり、基準日前より10年以内に引き渡した新築住宅の分の供託をしているかチェックです。

法改正ポイント

法改正により、令和3年度から9月30日の基準日が廃止され、3月31日の年1回となります。もしかしたらこの部分も試験に出題されるかもしれませんね。またはトレンドな法律なので、住宅瑕疵担保履行法から1問出題されるかもしれません。

こういった予備知識も自分を助けてくれますよ。

 

これらに違反した場合

供託額が少なかったり、届出を3週間以内に出せていなかったりしたらどうなるか。

基準日の翌日から50日経過した時に自ら売主となる新築住宅の売買はできなくなるのです。

ここで出てくる基準日から3週間と基準日の翌日から50日 は試験で数字が問われやすいです。しっかり頭に入れておきましょう。

 

営業保証金と同じところ・違うところは??

さあ先ほども話題になりました営業保証金について。今回の住宅瑕疵担保履行法の補償金との違いはどんなところにあるでしょうか。

区別できる様にしておきましょう。

同じところ

  1. 有価証券でも国債でも、もちろん金銭でも供託可能です。金銭以外で供託する場合のそれぞれの割合(地方債は90%等)もそのまま同じです。
  2. 供託する場所も営業保証金の供託所と同じ(主たる事務所の最寄り)
  3. 保管替え・二重供託のやりかたも同じ
  4. 買主に対して還付により不足が発生したら2週間以内に追加供託すること。そして追加供託してから2週間以内に免許権者に届出を出すこと。のルールも同じ

違うところひとつだけ

  1. 契約成立前に書面によって説明しなければいけない

ここがめちゃくちゃ大事です。口頭じゃダメ(営業保証金はいいけど)。書面を交付するだけじゃダメ。説明しなきゃ。

より営業保証金について詳しく復習したいという方は、改めて上記の関連記事のリンクから5分で学習できますのでぜひどうぞ!!

 

まとめ

ここまでお読みいただきありがとうございます。

住宅瑕疵担保履行法については供託以外にも保険でまかなう、という方法もあります。その場合は飼い主へ保険会社から還付がされます。でも保険会社の仕組みを問題にはしづらいですよね。

ということで供託に絞ってまなんできましたがいかがでしたでしょうか。

けっこう難しい内容だったかもしれませんが、その分絶対に出題される項目です。

落としていいはずがありません

必ず覚えて一歩でも宅建士に近づきましょう。

それでは次回お楽しみに。。


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