時事ネタは抑えて! 〜宅地造成等規制法〜

法令上の制限

2021年もニュースがございました。

地滑り、崖崩れ、土砂崩れ、いつ自分の身に起きるかわからないのが自然災害ですね。

このような自然災害を起こさないように、守らなければいけないのが宅地造成等規制法です。

字面だけでもなんとかイメージできますでしょうか。

宅地造成工事をする時などのルール、ですね。

宅建試験ではこの宅地造成等規制法の項目で必ず1問出題されています

必ず合格を目指すためには落としてはいけない項目ですね。理解するポイントとして、システムフローをしっかり理解することが大事です。

「誰がどうして次はこうして、この場合はこうなる」といったロールプレイングゲーム的な攻略をしていくことが鍵になってきます。

せっかくですので、ここからは皆さんが宅地を造成したい、造成主のつもりになって勉強を進めていきましょう。

他人事ではなく自分事になれば自ずと理解できるんです。

それでは早速、概要からみていきましょう。

 

イメージが大事! 概要を掴みましょう

宅地造成って何?

宅地造成とは、いったいどんな物でしょうか。

まず宅地はわかりますでしょうか?ここで指す宅地とは、農地・森林・公共施設以外の土地のことです。宅建業法でよく使われる宅地とはものが違いますね。意外とここ注意ですよ!青空駐車場も宅地に含まれます。

宅建業法での宅建についてもう一度見直したい。という方はこちら。

どちらの問題で出題されるのかしっかり判断しましょう。

 

あとは造成、ですね。造成とは土地の工事のことです。穴掘ったり、土を埋めたり、土を盛ったり、、土いじりですね。大人の砂場遊び。

 

ということは、宅地造成=農地、森林、公共施設以外の土地の工事、ということです。

ここでのざっくりイメージを頭に思い浮かべてくださいね。

 

2種類あるの?

宅地造成等規制法について、どのように自然災害を防止するかといえば、区域を定めてその区域内でのルールを設けることで、自然災害が起こりにくい土地にしましょうという狙いがあります。

ではその区域とは、2種類あるんです。

それが規制区域と防災区域です。中でも宅建試験でよく出題されるのが規制区域のほうです。

出題のされ方は、宅地造成工事規制区域、というネーミングで出てきます。なんか似たようで少し違う、ちょっとややこしいです。。。

防災区域の勉強は機会があればで大丈夫です。興味があれば勉強しておくと安心ですね。

 

宅地造成工事規制区域のフロー

それでは、宅建試験でよく出る規制区域について掘り下げていきましょう。

このシステムフローを理解しておくことが大事ですよ。

誰が区域を決めるの?

規制区域の範囲を決めるのは知事が決めます。

 

どういうところに区域を定めるの?

これはどこでもOKです。都市計画区域、などと出たら❌ですからね。

なぜなら、土砂崩れや崖崩れは日本全国どんな土地にでも起こりうることです。山奥でも都市部でもばんばん規制区域に指定してきます。

 

ではもし皆さんが宅地を造成したい、と思った場合、その土地が、知事により宅地造成工事規制区域に指定されているかどうかを確認することから始まります。

 

造成工事をするときはだれがだれに許可をもらうの?

ではいざ、規制区域で造成工事をするときは、誰から許可を貰えば良いのか。

それはもちろん、知事からですね。

「土工事は大雨の中でやるのは大変だから、台風が来たらやめてね。大雪が来たらやめてね。」など条件を言ってきます。崖や山奥で安全に工事しなきゃですからね。

工事関係で許可といえば知事から、というのが多い気がしますね。

さらに、開発許可を既にとってあれば、宅地造成規制区域の許可は不要です。法令上の制限で土工事といえば、開発行為もありますね。もし振り返りを行うならこちら。

 

 

それでは誰が受けるのか。もちろん皆様!造成主さんですね。

注意は施工者ではありません、ということ。施工者とは工事施工を行う業者のことです。

 

許可が必要な宅地造成工事とは?

ここがまた暗記ポイントですね。みなさん付いて来てくださいね。

まずは名前の通り、宅地になること。

  • 出来上がりが宅地であること

宅地とは上記で触れましたね。覚えてますかね?農地、森林、公共施設以外の土地のことですよ。

 

そして大規模であること。

  • 2mを超える切土
  • 1mを超える盛り土
  • 切土と盛り土で2mを超える場合
  • 面積が500㎡を超える場合

超える、というのがポイントです。面積500㎡ピッタリの土地だったら許可は不要なんですね。

こういった数字は狙われやすいので是非暗記しちゃってください。2・1・2・2・5!と勢いで覚えるのも手ですよ。

 

許可をもらってからは?

許可をもらったらいざ工事!ですね。

でも何ヶ月も費やす工事期間中、いくつか変更が出てくるなんて当たり前ですね。建物の配置の変更・急遽オーナーの変更など考えられます。

そのように当初の計画から変わってしまった場合、知事からもらった許可は有効なのかな?

ここら辺が試験で狙われるのでしっかり定着させましょう。

工事計画に軽微な変更がある場合

軽微な変更であれば、遅滞なく知事に届出をすれば大丈夫です。

逆にいえば軽微な変更以外はしっかり知事に許可を取り直さなければいけません。

試験でも「軽微な変更」という言葉が使われたりするので思い出しやすいですよ。

 

ちょうど工事してる場所が宅地造成工事規制区域に指定されちゃった場合

指定されてから21日以内に知事に届出をすれば大丈夫です。

もし皆さんが家を建てるために土地の工事をしていたとして、着工中でドンガラドンガラ工事をしてるっていうのにいきなり訳もわからず宅地造成工事規制区域に指定されてもいい迷惑ですよね。今更そんな事言うなよって。事前に許可なんて無理だよ。って感じですもん。

なので3週間待ってもらえるので「おれここで工事中なんですけどー!」って届出をします。

 

高さ2m超の擁壁や排水施設の除去工事をするとき

工事に着工する14日前までに知事に届出を行います。

ポイントは着工の前ということです。大きい大きい宅地造成工事規制区域内ですので、部分的な着工日が違うんですよね。それらの中で2m超の擁壁・排水施設を無くすというピンポイントな着工日の14日前までに届出をするという事ですね。

 

造成主・工事施工者・設計者・完了予定日の変更がある場合

これらは全て軽微な変更となります。

軽微な変更ということは・・・

遅滞なく知事に届出をすれば大丈夫。意外と引っかかるポイントです。

 

ついに工事終了!

いやーお疲れ様でした。宅地造成工事終了です。

ですが終わる前にやらなければいけないことが、、それは知事の検査です。

造成主に出した許可通りに工事が終わったか検査をするんです。この検査で合格すれば、検査済証を交付してもらいます。

これでやっと工事完了ですね。

もし知事の許可なしに宅地造成工事をしてしまったら、、、

宅地造成工事規制区域なのに、知事に許可なく宅地造成工事をしてしまったらどうなるか。

まずは、弁明の機会を付与されます。聴聞という言葉ではないんですよ。

その弁明の機会があったのちに、知事は工事の停止・宅地の使用禁止などを命令できます。

 

 

 

まとめ

長くなりましたが、宅地造成等規制法はここまでです。

今回は規制区域についてフォーカスを当てて勉強して来ました。防災区域もありますので気になる方がいれば是非点数アップのために勉強してみてください。たまーーに出ます。

まずは規制区域を完璧にすることが先決です。

最初にも触れましたが、勉強する際に、自分が造成主になったつもりで学び進めていくと理解しやすいです。そうすれば絶対覚えられる項目なんですよここは!

過去問でも毎年出ますので、繰り返し繰り返しやってみましょう。そして忘れてるなーってとこはこのブログで是非定着させていってください。

トライ&エラーが全てです!どんどんトライしましょう。

今回はここまでになります。

長文お読みいただきありがとうございます。

また次回もぜひよろしくお願いいたします。


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