いつからこの街もコンクリートジャングルに、、、、取り戻せのどかな自然! 〜建築基準法からの刺客 高さ制限〜

法令上の制限

今回は建築基準法の中でも難しい分野、高さ制限について勉強していきましょう。

高さに関する規制を横並びにしていきますのでいろんな単語が出るので難しいのかな?どれがどれかわからなくなるのかな?と思います。

でもがっちり理解できればお茶の子さいさいなわけです。

簡単に理解できるようにしてますのでぜひ頑張りましょう。

ここがわかってると自信になりますよ!

 

【用途地域】低層住居専用地域チーム

まず、高さ制限は何のためにするのか、

想像ついてると思いますが、隣の土地に影ができて1日で一回も陽が射さなかったらかわいそうですよね。

そのように、ずっと日陰の土地が無いようににしましょう。ということです。

他にも高すぎる建物だと火災が起きたらなかなか逃げられない助けられないのです。

では高さと聞いてすぐに頭をチラつくのが、この低層住居専用地域のメンバーです。

  1. 第一種低層住居専用地域
  2. 第二種低層住居専用地域
  3. 田園住居専用地域

この御三方です。見るからに低そうですね。

ではこの低層住居専用地域チームはどれぐらいの高さまで建てられるのか。答えは、、

10m or 12m以下で建てましょう(どちらか都市計画で決めます)
そうなんです。こんくらい低いんです。大体3・4階建てのビルですかね。
比較対象として、テニスコートの横幅が10mくらいです。12mは清水の舞台がそうです。
 

さらに

特定行政庁の許可があれば別です。
 

日影規制

こちらは高さ制限のセンターともいうべき主要な規制です。文字そのまんまの「日影作っちゃだめですよ〜」という規制。

これは隣の土地に対しての規制ですので、隣の土地の用途地区によります。さらにその用途地域全域が対象範囲ではなく、条例で定められた区域が対象となるんです。(ややこしい、、)

 

もし隣の土地が、この用途地域の中で条例で定めた区域の場合は、これより大きい建物は日影規制の対象になります。

  • ①低層住居専用地域チーム・・・軒の高さが7mを超えるか地階を除いて3階建ての建物
  • ②中高層住居専用地域チーム・・・高さが10m以上の建物
  • ③住居地域チーム・・・高さが10m以上の建物
  • ④近隣商業地域・・・高さが10m以上の建物
  • ⑥準工業地域・・・高さが10m以上の建物
  • 用途地域外(しかし都市計画区域・準都市計画区域内)・・・軒の高さが7mを超えるか地階を除いて3階建てか10m以上の建物か、どれを対象とするか地方公共団体が条例で定めます。

あれ?商業・工業・工業専用地域はどこ行った?

そうです!この3つは日影規制がかからないんです。どんちゃん建てなさい!

 

ゴロ合わせ紹介「みなとの日影」

上で勉強した、日影規制に関する制限ですが、ここでゴロ合わせで一発で覚えちゃいましょう。

みなとの日影
  • み・・・3階建て以上
  • な・・・軒高7m超え
  • と・・・10m以上

の日影です。なぜか情緒があります。

 

日影規制の例外

ゴロ合わせもバッチリでどんな場合は日影規制がかかるか覚えてもらえたと思います。

そこで、原則からちょっと外れて例外を見ていきましょう。。

  • 例外① 同一の敷地に複数建物があり、一つでも「みなとの日影」をオーバーしていれば全ての建物が日影規制の適用を受けてしまいます。

自分の敷地に馬鹿でかい建物が一個でもあれば、その他の家も日影規制の対象となっちゃうんです。目立つのが一人でもいると厄介ですね。

  • 例外②  対象区域外(商業・工業・工業専用)でも10mを超えていて、対象区域内(低層住居など)の土地に対して冬至の日に日影を生じさせる建物は日影規制の適用を受けてしまいます。

どんちゃん建てちゃえとはいえ、対象区域の土地にまったく陽が当たらない土地があると流石にかわいそうですもんね。

 

斜線制限(日影規制の弟分)

どんな制限?

高さ制限の最後の砦、斜線制限です。車の走る車線ではないのでご注意を。

斜線制限は地面から上空へ一定の角度で引かれた線よりも中に入ってなきゃダメだよ、という規制。これも日影を無くすため、道路の汚い空気を閉じ込めないための規制です。日影規制と似てますね。

この斜線制限には3つの種類があります。

  1. 北側斜線制限・・・北側の土地の日照のため
  2. 隣地斜線制限・・・隣の土地の日照のため
  3. 道路斜線制限・・・道路への日照・風通し確保のため

北・隣・道と覚えていきましょう

どんな地域で適用されるの?

北隣道こと斜線制限ですが、どんな地域で適用されるのでしょうか。

  • 北側斜線制限・・・①低層住居専用地域チーム⭕️

②中高層住居専用地域チーム⭕️(日影規制の対象区域外で)

その他の用途地域や用途地域外❌

  • 隣地斜線制限・・・①低層住居専用地域チーム❌

②中高層住居専用地域チーム⭕️

その他の用途地域や用途地域外⭕️

  • 道路斜線制限・・・①低層住居専用地域チーム⭕️

②中高層住居専用地域チーム⭕️

その他の用途地域や用途地域外⭕️

 

もうほとんど適用です。みんな北側には配慮しなきゃいけないし、隣の土地に気を遣わなきゃいけないし、道路にも注意しなきゃいけないし。

ここでポイント

住居専用以外では北側斜線制限は必要なし
低層住居同士であれば隣地に気を使う必要なし

 

まとめ

高さ制限に関して、

低層住居専用地域メンバー・日影規制・斜線制限

と3つを取り上げてまいりました。

3つもあり大変でしたね。お疲れ様でした。

高さ制限を攻略する鍵はなんと言っても、用途地域毎の認識を持つことです。

名前や目的を知っていれば自ずと、その用途にあったものがイメージできます。

「低層住居専用だから、低い建物ばかりだな」

「商業地域は人が暮らすわけじゃないから日影になってもいいや!インスタ映えな建物建てちゃえ!」

といったイメージから正解が導き出せます。イチから全て頭に叩き込むより、理論的に理解していきましょう。

それでは今回はここまでとなります。

ここまでお読みいただきましてありがとうございます。

ぜひ次回もよろしくお願いします。

 


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