保証協会に入れば宅建業を始められます!!

宅建業法

保証協会と営業保証金はどう違うの??

いったい何が違うのでしょうか。

どちらも宅建業の営業を行う上では必要な通過点の一つ。

そして保証協会に入るか営業保証金を供託すれば宅建業の営業が始められます。保証協会に入るためにお金が必要なのでどちらもお金が必要ですね。

この記事では具体的に保証協会について解説してまいります。

営業保証金についてはこちらの記事で書いておりますのでもしよろしければこちらから読んでいただけるとより、すんなり理解できるのではないかと思います。下記のリンクから読むことができます。

それでは営業保証金も理解したところで(笑)さっそく保証協会の説明に取り掛かりたいと思います!

 

保証協会の基礎知識

保証協会がどの様な仕組みになっているのかざっくり解説してまいります。

大まかな作りだけでも理解していただければ段々具体的な話を進めてまいります。この時点で営業賞金との違いについても意識しながら勉強していただけると理解が深まります。

・宅建業者は保証協会に弁済業務保証金分担金を納付すれば、保証協会が代わりに供託所へ供託してくれる。

またしても供託所が出てきましたね。この項目から分かる通り、保証協会の生きる世界と営業保証金の生きる世界とで別世界というわけだはない、ということですね。保証協会に入ってもあくまで営業保証金のルールの中での縛りで生きる必要があるのです。そのため営業保証金を理解してからでないと保証協会の理解に苦しみます。まずは営業保証金のルールを叩き込んでくださいね。

その上で、業者は分担金を保証協会に渡せば、あとは保証協会が供託所へ供託してくれて営業できる様にしてくれる、ということなのです。

宅建業者→→→保証協会→→→供託所   (保証協会の業者ver)

宅建業者→→→→→→→→→→供託所   (営業保証金の業者ver)

 

・保証協会に加入した業者を社員と呼ぶ
これは登場人物の名前を覚える様な感覚で大丈夫です。宅建試験の問題文でも社員社員出てきますので、いきなり出てきてこんがらがっちゃうと大変なので認識しておいてください。もちろん個人の人間ではなく会社全体のことを指していますのでくれぐれも間違えない様にしてくださいね。
・業者は金銭のみでしか納付できない
宅建業者が保証協会に納付する時は有価証券などではできませんよ、ということです。
営業保証金の時は国債債券・地方債券・政府保証債券などでも供託できましたが、ここでも違いが出てきましたね。因みに保証協会が供託所に供託する時は有価証券でも大丈夫ですよ。営業保証金と同じ%で計算されます。
ではなぜこの様に保証協会は縛りがきついのか、その理由は次にあります。次は保証協会のフローについて具体的に学んでいきましょう!

保証協会の納付の仕方について

1、金額について 〜情熱価格で営業保証金を圧倒しろ!〜

主たる事務所・・・・60万
その他の事務所・・・30万
もうほんとに安さ爆発。デフレの嵐。価格変動にギリシャもびっくり。
というくらいの安さ。
ちなみに相対する営業保証金選手は
主たる事務所・・・・1000万
その他の事務所・・・500万
この時点で保証協会に軍配があがります。どうやっても社員になりたい。
こんだけ安ければ金銭だけの納付でもへっちゃらですね。

2、いつまでに納付すれば良いか 〜業者側のタイムリミットと保証協会側のタイムリミット〜

・まず業者側

保証協会に加入したい時・・・加入する日までに

事務所を新設した時・・・・・新事務所設立後2週間以内

加入する際のタイムリミットは営業保証金と同じ、違うのが新しく事務所を開設した時です。営業保証金の時はその事務所が営業するまで、でしたね。しかし保証協会の方は設立してから2週間以内に保証協会に納付すればいいんです。事後報告でいいんなんて楽ですね。しかも業者は供託した旨の通知を免許権者にやらなくてもいいんです!段々保証協会の株が上がりますね!!

・続いてその納付された保証協会側

業者から納付されてから1週間以内に供託を行う(有価証券を組み合わせてもOK)

保証協会選手はだいぶスピーディーですね。来たらすぐ供託。仕事ができるな。

 

3、どこに供託するか  〜保証協会側の話〜

さて保証協会が供託所に1週間以内に供託しなければいけないことは分かりましたね。ではどこの供託所か。

東京法務局です。全ての社員分です。

ここも営業保証金と違いましたね。営業保証金の場合は業者の本店お最寄りの供託所でした。しかし保証協会が業者から一括まとめ上げることで東京法務局に送ってしまうんですね。

 

お客様への還付の仕方と還付後の処理

1、還付の受け方 〜お客さん側の視点で〜

損害を受けたお客さんは供託所から還付金をもらえます。ここは営業保証金と同じ。

ただその前に保証協会に対して「いくらの損額があるのでいくらの還付金をもらいます!」という承認の申し出を行います。それに対して保証協会のOKが出たら供託所から還付金をもらいます。

お客さんにとっては一手間必要ですが、保証協会が損害を与えたわけではないので還付金だけ供託所から持っていかれ続けたらわからないですよね。「俺が供託した金が減ってる!」状態ですから。皆さんも銀行の通帳見て、段々と何千万何百万単位で引かれてたらどうします?ビビるでしょ。

また、営業保証金と同じ部分は素人のお客さんしかダメ、ということ。

2、営業保証金時代の取引についても還付してくれる!

宅建業者は営業保証金で供託するか保証協会に入るかどちらかを選べます。途中から乗り換えOKです。行ったり来たりもOKです。では保証協会に入る前に取引して損害を被ったお客さんは保証協会の供託した供託所から還付金をもらえるのか。

正解はもらえます。

ここでもらえなかったらお客さんは泣き寝入りでうからね。流石にもらえて当然ですね。

3、いくら還付金もらえるのか

「営業保証金よりめっちゃ少ない納付金なんだから、お客さんもほんのちょっとしかもらえないんじゃないの〜?」

と勘ぐっている皆さん、そんなことありません!もちろん営業保証金と同額で還付いたします!!安心して取引してください。

分かりやすく言うと、「その業者が営業保証金を供託したと仮定した時の金額」です。

例えば本店1店視点2店を営業している業者であれば保証協会に入る場合は120万ですね。一方営業保証金を供託する場合、2000万円ですね。損害を被ったお客さんがもらえる還付額の限度額は2000万円までと言うことです。めでたしめでたし。

 

4、還付されたあとはどうするか 〜めでたしではなくこっからも大変〜

お客さんからするとめでたしめでたし。業者と保証協会からするとこっから大仕事です。

  1. 供託所から大臣に還付した旨の通知を行う。
  2. 通知を受けた大臣から保証協会へ通知を行う。(保証協会としては初見ではないですよね。詳しくは上の還付の受け方で)
  3. 還付された額分、弁済業務保証金を供託する。(2週間以内に)
  4. 保証協会から「弁済業務保証金を供託したから追加で納付してね」通知を業者へ通知する。
  5. その通知を受けて業者は還付された額分、保証協会へ納付する(2週間以内に)

この様な流れとなります。基本は営業保証金と同じですが、保証協会が間に入ってる分ややこしいですかね。それでもフローを思い描いて進んでいただければ理解が早いです。違いとしては免許権者ではなく大臣と保証協会で通知のやりとりがある、と言うことですね。

それ以外の弁済業務保証金や納付のタイミングも、営業保証金の追加供託と同じ通知より2週間以内でしたね。

5、もし業者が貧乏すぎて、還付金と同額の納付ができなかったとしたら!

「保証協会に入っているのは納付額が安いからだ!!」という業者は多いでしょう。みんなお金がないんですよ。だから保証協会がいるんですよ。ですが、お客様に損害を与えてしまったらこの世の終わり。その業者が責任を取ってお金を払わなければいけません。でも何千万ものお金なんてありませんよ。

こうなったらどうするか。通知から2週間以内に納付できなかったら、、、社員としての地位を失います。一個人ではないですがクビですね。

では保証協会をクビになった業者はどうするか、、路頭に迷い、場末のスナックで飲んだくれて世界の真理を咎めるしかないのか、彼らにはもう再起は残されていないのか、、、

いや、まだ営業を続ける道は残っている。もう一つだけ。

 

そう残されているのは営業保証金を供託するのみ。

保証協会に入るか、営業保証金を供託すれば営業ができると何度もお話ししてきましたね。まだ彼らが生きる道、逆転人生への道はあるのです。夢を見ようじゃありませんか!何度でもっ!!!

この様な業者は保証協会社員の地位を失ってから1週間以内に営業保証金を供託しなければいけません。急げ!まだ間に合うぞ、スナックでヤケ酒なんか飲んだくれてる場合じゃないぞ!殴り合ってる場合でもない!金を集めるんだ金を!!吐くまで集めろ!!

 

5-2、社員が抜けた保証協会は、、、

先ほどの業者が抜け、弁済業務保証金を先に供託してしまった保証協会はどうするか。単純に還付額分赤字ですね。よくもやってくれたなあの業者、、還付分だけ払わせといて自分は社員をやめればそれて終わりか、、今度あったら殴ってやる!

となってもどこからか還付してあげた分のお金を工面しなければいけない。そうなった時のために保証協会は弁済業務保証金準備金を積み立ててあるんです。抜けてく業者が多いんですね、準備がいいです。仕事ができるな。その弁済業務保証金準備金で工面します。

それでも足りなかったらどうするか。仕方ない、他の社員に負わせるか、、、ということで他の社員に「特別弁済業務保証金分担金」として臨時徴収を行います。他の業者は保証協会から通知が来てから1ヶ月以内に納付しなければ社員の地位を失います。。多方面からよくもやってくれたなあの業者、、となります。

 

まとめ

いかがでしたでしょうか。営業保証金と保証協会について説明してまいりましたが、理解は深まりましたでしょうか。

コツはなんといってもフローを意識して「このつぎはこれ、その次はこれ」といった形で流れを理解すること。そして、営業保証金と保証協会の違いを理解すること。

そうすればストーリー立てて覚えることもできます。ナレーションもセリフもつけてあげれば印象に残ること間違いなしです。

宅建試験ではよく出る内容ですので絶対抑えていただきたいトピックです。しかも簡単でしたよね。

もしわからない箇所や聞きたい、確かめたいことがあればコメントください。

それでは以上となります。ここまで読んでいただき誠にありがとうございます。

今後ともよろしくお願いいたします。

 


コメント

タイトルとURLをコピーしました