どんだけ大きい建物を作っていいの?スシタロー君に聞けばわかるわよ 〜建築基準法からの刺客 容積率〜

法令上の制限

建築基準法の勉強から切っても切り離せないのが建蔽率・容積率。

そんな飛車・角を落としてしまいましょう!

今回は容積率について勉強して参りましょう。

ちなみによく似た言葉の、建蔽率というものがありますが、それとは似ていますが少し違うんです。

建蔽率についてはこちらをご参照ください。

ぜひ容積率と建蔽率は一緒のタイミングで覚えてしまった方が良いです。後々で「どっちがどっちだっけ?」となってしまいますので。

それでは建蔽率と同様に3分くらいで頭に叩き込んじゃいましょう。

容積率とは

さて、建蔽率と同じ覚え方でいきますよ〜

容積率とはなぜ定められているのか、、

あまりにも大きすぎる建物を作ってしまうと、市街化を進めたく無い街や景観を保ちたい街、低い建物ばかりにしたい街にとっては不都合ばかりですね。

そんなところで、定めたのが容積率

建物の延床面積の敷地面積に対する割合、を定めております。

例えば容積率20/10なら、敷地面積が100㎡の場合、延床面積は最大200㎡にできるんです。

 

用途地域ごとに割合が決まってます、、ということはその割合を暗記するの??

そうではありません。建蔽率とは違って問題文で出てくることが多いです。なので容積率はニュアンスだけ覚えましょう。

 

  • ①低層地域チーム・・・5〜20/10
  • ②中高層地域チーム・・・10〜50/10
  • ③住居地域チーム・・・10〜50/10
  • ④近隣商業地域・・・10〜50/10
  • ⑤商業地域・・・20〜130/10
  • ⑥準工業地域・・・10〜50/10
  • ⑦工業地域・・・10〜40/10
  • ⑧工業専用地域・・・10〜40/10
  • 用途地域外・・・5〜40/10(特定行政庁が決める)
  • 両区域外・・・無制限(条例で制限可能)

こちらが原則ですね。分母が曖昧なのは、その範囲から都市計画で具体的に決められるからです。(用途地域外のみ特定行政庁が決めます)

(①は第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居専用地域)

(②は第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域)

(③は第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域)

(用途地域外とは用途地域の指定の無い都市計画区域と準都市計画区域)

低層住居チームは低層というだけあって小さい建物しかできなそうですね。

あとは10〜50/10が多い中で特出してるのが商業地域の20〜130/10ですね。そりゃショッピングモールがでっかくなるわけだ。

 

まだまだ原則は続きます。詳しくはスシタローに聞いてみて!

まだまだ原則は続きますよ。大事なのはここから。先程の割合と比べる数値があるんです。

それは全面道路が幅12mの場合はその道幅×下の数値 です。先程の割合とこの数値を比べて小さい方を採用します。該当建物が角地のため、接している道が2つあれば大きい方を採用します・

そこでスシタローに聞いてみましょう。

スシタローって何だろう。何を聞くんだろう。

  • ス・・・居系用途地域(①低層地域チーム、②中高層地域チーム、③住居地域チーム)
  • シ・・・道幅m×0.4
  • タ・・・そのの地域(④近隣商業地域、⑤商業地域、⑥準工業地域、⑦工業地域、⑧工業専用地域、用途地域外)
  • ロ・・・道幅m×0.6

ここに両区域外は含まれておりません。

スシタローに聞いてみて、どっちが小さいかどうか比べてみましょう!

ここで例題、商業地域において都市計画が指定した割合が50/10だとしましょう。全面道路が10mだった場合、容積率は幾つでしょうか。

皆さんスシタローに聞いてみましたか?お分かりですね。

答えは都市計画が指定した50/10となります。

小さい方を採用しますのでご注意を。

 

問われるのは例外!

建蔽率でも例外が大事でしたが、容積率でも例外が出題されるケースが多いです。

  • 例外1  敷地の周囲が空き地なら、特定行政庁の許可をもらって緩和できる

緩和ですので、もっと大きい建物を作ることを許してもらえる、ということですね。ちなみに特定行政庁は建築審査会の同意を得て許可をします。行政のアドバイサー建築審査会のお出ましでした。

 

  • 例外2  余っている容積率をトレードできるとこを特定容積率適用地区という

少しややこしいです。容積率が余っている建物はトレードできるよ、ということです。なんかおもしろい制度ですが条件が多いんです。

  1. ①低層住居チームと⑧工業専用地域には適用できません。
  2. お互いの建物の地権者の申請によって特定行政庁が決めます。その後公告されます。
  3. 土地、建物に関する利害関係者の事前同意が必要
  4. 容積率が減る建物は、定めた容積率よりもっと小さい建物にしてはいけません。

やっぱり条件が多いですが、これをクリアすることでwin-winの特例が完成します。

 

  • 例外3   エレベーターのシャフト部分はノーカウント

シャフトとはエレベーターが通る縦の昇降路です。

ノーカウントとは、容積率の数値に含まなくていいですよ、ということ。

  • 例外4  共同住宅、老健施設の共用廊下や階段はノーカウント

不特定多数の人が住む場所ですね。

このノーカウント制度ですが、何のためにあるかといえば、

容積率の計算にカウントされてしまうと、極端に階段や廊下を狭くなって住んでる人にとっては迷惑ですよね。

「容積率の計算に入れなくていいから、ちゃんとした廊下や階段を作ってね」というメッセージでもあるんです。

 

  • 例外5  住居用建物の地下室は地上部分との合計面積1/3はノーカウント

少しややこしいですね。

住居用アパートで、地下1階地上2階建ての場合は、1フロア分は(1/3分)ノーカウントにできるんです。

 

まとめ

容積率について学んできました。皆さんお疲れ様でした。

建蔽率と考え方は似てましたね。

そもそも、国が制限をつけて特別な事情があれば例外を認めてもらう、という繰り返しが容積率・建蔽率です。

建築基準法は暗記ものが多いですが、容積率については理にかなった説明があるので、暗記だけではなく内容を理解して身につけていただけたのではないでしょうか。

忘れてしまってもいつでもお読みいただけますので、ゴロ合わせなども含めてぜひご活用ください。

それでは今回は以上となります。

ありがとうございました。


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