媒介契約のいろは どの様な決まりと種類があるのか?超重要項目6選!!

宅建業法

毎年必ず出題されています

今回は媒介契約について超重要項目を6つ選んで紹介していきます!毎年必ずと言っていいほど媒介契約に関する問題は出ています。この記事さえ頭に入れていただけましたらポイント稼げます。

必ず出てくる分野なので皆さんも意識は向いていると思いますが、初めて勉強する方にも分かりやすく、そしてすんなり理解できる様に媒介契約について説明してまいります。

あなたに合う方連れてきます

では一体媒介契約とはなんなのか。

宅建業取引の「自ら・代理・媒介」の中の一つ。

簡単な話、あなたに合う方連れてきます、の人です。もはやマッチングアプリとも言えるかも。

そのように売買・交換・貸借したい物件を持ってる人から頼まれて、契約してくれる人を連れてくる、というお仕事。仲介人とかも同じですね。

媒介契約とはその媒介してくれる人とお願いする人の間で結ぶ契約のこと。これがないと「いつまでやるのか、目的物はなんなのか、金額感」などが定まらないので、良いお相手を連れてくることができません。ほんとは売りたいのに借りたい人を紹介されても困るでしょ?

そんな媒介契約について詳細を確認していきましょう。まずは下準備として3つの契約を説明いたします。

下準備 媒介契約の三つの種類

ここがわからなければこの後も理解できませんのでしっかり覚えてくださいね。

媒介契約には3つの種類があります。

  1. 一般媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 専属専任媒介契約

この3種類です。

ベーシックな媒介は1、一般媒介契約です。段々重くなっていっているのは字面をみればわかるかも、、、その内容についてはこの後説明してまいります。まずは3種類あるんだなと覚えてくださいね。

それでは、最重要項目の6つを選んで紹介いたしますので、ぜひご覧ください。

1、他の業者に二股をかけて良いのか

二股問題が一番重要です。二股とは例えば、売りたい建物を持っている人が何人にも媒介をお願いできるかどうか、ということ。媒介を3種類に分けている理由がここにあります。

 

  • 一般媒介契約    →→→ 二股あり複数の媒介を頼んでも大丈夫。
  • 専任媒介契約    →→→ 二股なし一人に媒介を頼んだら他の人に媒介を頼むことができない。
  • 専属専任媒介契約  →→→ 二股なし二股はできないし、依頼者は自己発見取引すらできない。

専属専任媒介契約で出てきた、自己発見取引とはなにか。依頼者が自分でお客さんを捕まえてきてしまうこと。そんなことはたまには起きちゃいそうですよね。マッチングアプリ登録したけどあんまり好みの人が見つからず結局同じクラスの人と付き合っちゃう、みたいな笑

でもそのような自己発見取引もダメとしています。専属専任媒介契約をする人は相当にめんどくさがり?かもしれません。

2、有効期限はいつまで?

続いて、媒介契約が続くのはいつまでか、まとめました。

  • 一般媒介契約    →→→ 無制限
  • 専任媒介契約    →→→ 3ヶ月以内
  • 専属専任媒介契約  →→→ 3ヶ月以内

契約期間については非常に分かりやすいですね。「あなただけですよ」と指定されている専任媒介契約・専属専任媒介契約においては3ヶ月となっております。

そしてここでポイント

3ヶ月を超える期間を契約しても3ヶ月に短縮される

双方合意の上であっても、どうやったって3ヶ月になってしまうんですね。

3、業務状況の報告義務は?

媒介業者が依頼者に対して進捗報告をすること。こちらも契約内容でそれぞれ違いますよ。

  • 一般媒介契約    →→→ なし
  • 専任媒介契約    →→→ 2週間に一回以上
  • 専属専任媒介契約  →→→ 1週間に一回以上

この業務報告はメールでもOKです。任されている責任が重いほど、報告も細かく行わなければいけませんね。段々厳しくなっていることに注意です。

 

4、指定流通機構への登録義務は?

指定流通機構とは、宅建業者御用達の物件広告サイトです。このサイトに物件を掲載することにより、買いたい人などが見つかる、というものです。

では、その指定流通機構へ登録義務があるのはどの媒介契約の場合か。

  • 一般媒介契約    →→→ なし
  • 専任媒介契約    →→→ 7営業日以内に登録
  • 専属専任媒介契約  →→→ 5営業日以内に登録

やはり専属専任媒介契約が一番厳しいですね。

営業日とはその会社の休日数は計算に入れません。例えば専任媒介契約の7営業日とはピッタリ1週間ではなく、1週間とちょっとというイメージですね。

 

5、明示義務について

この明示義務は一般媒介契約の際に適用されます。

内容とは、複数人に媒介契約を結んだ時に、一方の媒介業者に「他の人にも媒介頼んでるからね」と伝えることです。これは伝えても良いし、伝えなくても良いとされています。しっかり事前に決めて契約しておきましょうね。

 

6、契約更新

専任媒介契約と専属専任媒介契約は長くても3ヶ月間までしか契約できない。ではそれ以上お願いしたい時にはどうするか。

それは依頼者からの申し出により契約更新ができる。

あくまでお願いした人が、今後も同じ人にお願いしたいかどうか、ということですね。そのため、特約で「申し出がなくても更新する」というものは無効となります。

 

まとめ

媒介契約について勉強してきました。お疲れ様でした。

いかがだったでしょうか。分かりやすく3つの契約の種類の中で差別化されており、イメージしやすい部分も多かったと思います。

今回は媒介契約ということで勉強してきましたが、なんと代理でも同じなのです。

一般代理契約・専任代理契約・専属専任代理契約となります。説明したルールも全く同じです。

まさに一石二鳥!!!どれが出ても対応できますね。

この項目は必ず出ますので、繰り返し読んでいただくことで身についてきて、試験では当たり前の様にすんなり解けます。たまに難しい言葉で邪魔されがちですが、本質を理解していれば答えられるものばかりです。

しっかり身につけて完璧に解ける様にしましょう!!

質問や気になる部分がありましたらコメントください。

ここまで読んでいただきありがとうございます。

今後もよろしくお願いいたします。

 

 


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