37条書面の記載事項 〜人気者のアイツには惑わされるな〜

宅建業法

37条書面 概要

前回は37条書面の概要について学んできました。今回はその37条書面に書かれている内容はどんなものがあるのか、深掘りしていきましょう。

37条書面は 重要事項説明 → 契約 → 37条書面 の流れの中で交付される、当事者間の契約内容を記載した書面です。

より詳しい概要は下記の記事より確認してみてください。ちょっと忘れちゃったな〜〜という方も一度読んでみてください。忘れていた記憶がスッと蘇ってきます。↓↓↓↓↓↓

 

37条書面 記載事項

そして今回も気をつけていただきたいことは「重要事項説明書との違い」です。必ずここが試験で攻められます。重要事項説明書は宅建業法の大サビ部分なのでみなさんの中でも強い印象があると思います。それでも惑わされちゃいけません!交付されるタイミングから違うのですから必要な情報も違いますね。そのためより具体的な取引条件が記載されると考えましょう。

ここをしっかりイメージできていれば、記載内容もすんなり理解できるはずです。

では早速一つずつ進んでまいりましょう。

当事者の住所氏名

ここは当たり前ゾーンですね(笑)どんどんいきます!

 

物件の表示(所在地)

ここも当たり前ゾーン。取引対象となる物件の所在地などを記載します。記載しないとどこの物件なのかわからないですからね。

 

代金等金銭の額・時期・方法

ここポイントですね!重要事項説明書では記載内容ではありませんでしたが37条書面では必ず書かなければいけません。代金等の中には交換差金・借賃も該当します。

いくら!いつ!どうやって!の3拍子で覚えましょう。安い・早い・うまい みたいな。

 

移転登記の申請時期

ここもポイント!重要事項説明書では記載内容ではありませんでしたが37条書面では必ず書かなければいけません。

もしあなたが飼い主だったら、お金を払ったとしてもいつ登記を移転してくれるのか気になりますね。いつまでも自分のものにならなかったら喧嘩になっちゃいますね。そうならないために37条書面に記載します。

 

中古の場合、建物の構造体力上主要な部分を当事者双方が確認した事項

中古の建物であれば、もしかしたら柱や梁に消耗が発生しちゃってるかも、、、そんな心配をなくすために当事者間のお互いが確認しましょう、ということ。認識が違ったり不良物件を購入しないようにこのようなことが決められています。

 

ちなみに1〜6まで学んできましたが、この6個はどんな物件でも必ず記載されます。

絶対外せないぐらい大事な内容でしたね。

 

解除に関する事項

ここは重要事項説明書とカブリますね。「もし何かあったら〇〇円支払って契約解除しましょ。」と決めておくことですね。

 

代金・交換差金・借賃以外に授受される「額・時期・方法」

ここも重要事項説明書とカブリます。そして先に記載した3番とも少しカブりますね。。。もし代金等以外にもお金が必要になるのであれば、あらかじめ書いておいてね、ということ。

 

代金等のローンのあっせんを定めた場合、ローンできなかった時の措置

ちょっと言い回しが難しいですが、こちらも重要事項説明書とカブリますね。要は、売主が買主に対して、「この銀行ならローン組みやすいですよ」とオススメ(あっせん)してくれるんです。ありがた〜いのか、癒着〜なのかはさておき、紹介をしてくれるんです。

しかしその紹介先でもローンが組めなかったらどうするんだいっ!というのがこの記載内容です。買主としては、せっかく紹介先にいったのにだめじゃないか。売主としてはせっかく紹介したのにローンも受けられない買主なのか。となりますね。そうなれば取引が無しになることもあるでしょう、そういった最悪の場合を想定しておくのがこの項目です。

 

損害賠償額の予定額、違約金の額

またまた重要事項説明書とカブリます。損害賠償額をあらかじめ決めておけばもしもの時に喧嘩にならなくて済みます。「〇〇した場合は〇〇円払いましょう」とお互いに合意しておきます。

 

契約不適合担保責任履行措置

これまた重要事項説明書とカブリます。民法規定である契約不適合担保責任を履行するにあたって、もし売主が履行できなくなってしまったら誰が保証してくれるのか。ということを記載します。保証保険契約をしている、などと記載しなければいけません。

 

契約不適合担保責任の特約

先ほどの11番でも出てきました契約不適合担保責任、思い出していただいた方もいらっしゃるかと思いますが特約については自ら売主8種制限の内容です。もしもう一度復習したい。という方はこちらを読んでみてください。

このように、契約不適合担保責任の特約は37条書面の内容となるため、民法の規定と違う規定を当事者間で決めたのであれば、決められた内容を記載する必要があります。例えば「引き渡しから3年」などですね。

 

危険負担について

危険負担とは民法の規定です。契約目的の物件が不可抗力により無くなってしまったらどうするか、というものです。せっかく家を建てたのに引き渡し前に地震で滅失して再建不可能になってしまったらどうしよう、、こんな時買主は代金を支払わなくてもいいんです。受け取ってないんだから当たり前ですね。そのような内容の詳細を37条書面でも書いておくこと。

 

税金の負担

家や土地を買うとなると色々な税金がかけられてきます。固定資産税や所得税やもちろん消費税など。その人その物件によってかかる税金はさまざまとなります。これらの税負担をどちらがいくら出すのか、決まりがあれば37条書面に記載します。

 

回答のポイント

37条書面も重要事項説明書と同じように売買・交換なら記載するもの、貸借なら記載するもの、必ず記載するもの、定めがある場合記載するもの、とそれぞれ分かれています。ここが厄介ですね(笑)

1〜6までは必ず記載しますよ、とは上でも説明しましたが一度整理させましょう。

  • 1〜6は必ず記載する
  • 7〜14は定めがあれば記載する

何度も話しますが37条書面は当事者間の取り決めを記載する書面です。そのため定めがあれば、、、という内容が多いですね。お互いで決めたことを書く以上、決めてないことは書かないとも言い換えられます。

 

  • 売買、交換契約なら1〜14全て記載範囲となります。
  • 貸借契約なら5、6、9、11、12、14が記載範囲となります。

やはり貸借であれば、借りるだけなので金額も多くないし頻繁に行われることなので記載事項は短縮されます。それでも中途半端な数字となり申し訳ない(笑) 意外と氏名や表示、代金に関しての記載は必要ないんだな〜と思っていただければと思います。

 

まとめ

ここまで14個を一気に説明して参りました、皆様お疲れ様でした。詰め詰めの内容だったのでしっかり整理させて、重要事項説明書との相違を意識してもらえたらすぐに認識できます。あとは自分が買主・借主の立場になった時を想像してみましょう。

「そりゃ必要だよね」

という内容ばかりでしたよね。さらに37条書面の特徴としては、当事者間の契約の内容を記載するため、

「契約には必要でしょ」

とイメージしていただけると理解が早いです。

毎年のように37条書面も出題されています。この14個を認識しているだけで1点取れる可能性が高いです!

重要事項説明書と一緒に覚えて確実に点数を稼ぎましょう。

今回は以上となります。

ここまでお読みいただき誠にありがとうございます。

今後ともよろしくお願いいたします。


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